规模与效益之辩:许家印详解恒大转型背后逻辑

作者:最新平台发布时间:2022-04-11 01:24

本文摘要:(原标题:规模与效益之辩:许家印编撰恒大转型)从2006年到2016年的十年间,中国恒大仍然在规模化的道路上飞驰,以后跪上地产销售头把交椅。2017年伊始,董事局主席许家印企图为高速行驶的恒大降速,并将效益和利润提高至战略高位。这意味著,过去多年恒大的很多作法和路径将再次发生根本性转变。 此外,许家印在恒大年度工作会议上首次宣告,恒大已具体除地产之外的三大多元化产业,分别为文化旅游、金融和身体健康产业。

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(原标题:规模与效益之辩:许家印编撰恒大转型)从2006年到2016年的十年间,中国恒大仍然在规模化的道路上飞驰,以后跪上地产销售头把交椅。2017年伊始,董事局主席许家印企图为高速行驶的恒大降速,并将效益和利润提高至战略高位。这意味著,过去多年恒大的很多作法和路径将再次发生根本性转变。

此外,许家印在恒大年度工作会议上首次宣告,恒大已具体除地产之外的三大多元化产业,分别为文化旅游、金融和身体健康产业。到2020年,恒大房地产业销售额将不会超过7500亿;地产、金融、身体健康、文化旅游四大产业年销售收入超强一万亿,总资产超强三万亿,年利润超强600亿。许家印称。

纵观恒大正式成立以来的20年发展路径,在于利用高杠杆再行将规模做意味著大,并建构多元化版图,再行执着效益和利润,这有点类似于互联网企业的思路:再行圈定用户和市场,再行谋求盈利。而这种恒大模式面对的问题也显而易见,低负债带给的流动性风险,营收极大但利润度日的失望,以及主业与多元化的艰苦均衡,都仍将是恒大未来几年必须解决问题的问题。

规模之王的反省恒大仍然是地产行业的保守扩展者,从2006年到2016年,恒大主要的财务指标都构建了难以置信的150-220倍快速增长。销售额由17亿快速增长到3734亿,减220倍;现金余额由20亿快速增长到3043亿,减152倍;总资产由78亿快速增长到一万亿,预计也多达150倍。

这种保守预示着中国房地产市场的快速增长让恒大受益匪浅,2016年其以3733.7亿元的合约销售额沦为新的地产之王。但这种高速快速增长的弊端是,大量减少项目、减少土地储备,就溶解了大量现金在项目上,带给较高负债率。负债率低对企业来说就不存在风险,在较慢发展中要维持务实经营就要掌控风险。

许家印深深明白此中风险。截至2016年中期,恒大合约销售收入为1418亿元,追加借款规模3813亿元,清净负债率约92.9%,资产负债率为81.8%。许家印称,恒大解决问题低负债的办法是现金为王,维持充裕的现金流。公告表明,截至2016年年底,恒大账上现金余额多达3000亿。

并且,土地储备是大大贬值的,如果恒大的土储按购入的价格售出所求,清净负债率就是40%以下,如果按市场评估价所求,那么恒大清净负债率就是10%以下。即便如此,当行业整体面对天花板,恒大的高速快速增长也不可持续。恒大2017年销售目标为4500亿,同比快速增长20%左右,近高于以往的增长速度。许家印说道,在当前市场背景下,20%增长速度已是十分绝佳。

如果按未来2-3年20%左右的增长速度计算出来,恒大地产2020年的销售额将不会超过7500亿。在此背景下,许家印首次明确提出,从今年开始,恒大要实行规模+效益的发展战略。恒大地产将从规划设计、招投标、材料供应、工程建设等各个环节节省成本,从提高物业管理服务以及减少三项费用等方面提高效益。

这其中最关键的是减少财务费用。许家印指出,恒大的平均值综合融资成本还有更进一步上升的空间,利率叛一个点就能省几十亿的融资成本;此外要提升存款利息,恒大账上有3000多亿存款,利息减少1个点一年就能多30亿的利润。2016年上半年,扣减外汇损失后,恒大的核心业务利润率仅有为6.3%,在行业内偏高。

许家印回应,从今年开始,恒大核心业务利润率每年将提高2%-3%,且倒数维持两到三年。到今年底要构建9%-10%的核心业务利润率。花旗银行报告认为,恒大的实际融资成本从2013年的9.5%上升到2016年7.5%,预测2017年将更进一步上升到7%。

并且,恒大将逐步减少可持续债余额,可持续债利息的费用化而非资本化,递延了前几年恒大的报表利润,不会有助维持其未来的毛利率。预期2017-2018年能保持28%左右的毛利率水平和8%-10%的净利润率。

恒大多元化定型降速、效益、多元化、返A,这将是恒大未来两三年的关键词。有一点注目的是,在经过试错和亏损之后,许家印为恒大的多元化转型具体了方向。

许家印宣告,恒大的新四大产业集团早已确认,分别为地产、金融、身体健康、文化旅游,这意味著恒大多元化布局已完成。8年前,恒大开始实行多元化发展战略,在文化旅游、能源、生产、身体健康、慢消、金融等多个领域展开尝试。在2016年,恒大挤压了快消和矿泉水业务,集中于地产和金融涉及领域。

恒大多元化首先瞄准旅游产业,这也与地产主业密切相关。2011年,恒大之后转入旅游业,开始规划海南海花岛的填海造地工程。

海花岛规划总投资约1600亿,定位世界级、跨世纪级的文化旅游胜地;目前28种业态已全面动工,预计明年开业。有相似恒大的人士称之为,恒大未来无意拆分海花岛分开上市。许家印透漏,恒大旅游产品并非海花岛一个,实质上主打产品是恒大童世界,这将是可以叫板迪士尼、环球影城的全室内、仅有季节对外开放、世界最大规模的主题公园。

恒大健康也与地产涉及,服务于老人,主打产品为恒大道家谷,将沦为环绕医疗、医养、医美、防治、确保、管理于一体的道家养老地,目前早已动工3个。另有设施的国际医院,为恒大道家谷奠下医疗资源基础。恒大金融则是服务社会。

许家印回应,恒大金融决不沦为恒大的融资平台。目前恒大已入股、有限公司了银行、保险、互联网金融。

2017年金融集团的目标是要构建入股、有限公司银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融仅有牌照。许家印特别强调,要把金融集团的风险掌控放到第一位。

恒大人寿的万能险占比过低,未来将调整产品结构,把风险保障型和长年储蓄型原保险费占到比提上去,现在恒大内部拒绝恒大人寿原保险费收益不高于50%,力争构建60%,低于保监会拒绝保险公司原保险费占到比不得高于30%的比例。许家印认为,恒大的服务业是环绕着中国13亿人口、全世界1/4人口的可观市场需求积极开展。

多元化路径具体后,恒大已由原本单一的房地产业发展沦为房地产+服务业,这与万科的城市设施服务商以及保利地产的地产+涉及多元化有类似之处。万科高级副总裁谭华杰指出,与传统的房地产业务有所不同,房企的多元化创意业务广泛面对从0到1的拓展,必须的仍然是执行力文化,而更加多是试错,但企业发展和试错风险之间不存在着天然的对立,无法两全。

中信建投研报也认为,相比之前几年大量房企投身于各类跨界领域,今年以来龙头企业转型更加谨慎。房企转型之路并非一蹴而就,有可能必须长时间的试错和调整,只有充足的资金实力才能为多元化扩展建构更加多空间。


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